Les copropriétaires doivent décider collectivement de l’action de rénovation des façades, qui peut s’avérer très coûteuse. Ainsi, cette tâche doit être effectuée dans le respect de la réglementation de la collectivité locale afin que les propriétaires ne soient pas tenus responsables des dommages subis par leur décision ou leur absence de décision.
Quelles sont les obligations et la réglementation qui encadrent le ravalement de façade dans une copropriété ? Qui décide des travaux ? Quels types de travaux de ravalement doivent être votés et à quelle majorité ?
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Quand un ravalement de façade est-il obligatoire ?
Dans une copropriété, un ravalement de façade est obligatoire lorsque les copropriétaires ont été avertis de la présence de fissures, qui ne manqueront pas de provoquer des dégâts. En outre, si une partie de l’enduit de la façade se détache ou est recouverte à moins de la moitié par des fenêtres et des portes, ces travaux de restauration doivent également être entrepris.
C’est généralement sur l’injonction de la mairie que la décision est prise par les copropriétaires à la majorité simple selon l’article 24 II b de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, l’injonction de la mairie aux propriétaires de l’immeuble impose que les travaux soient réalisés au moins une fois tous les 10 ans. La tâche doit généralement être réalisée dans les 6 mois suivant l’injonction du syndicat des copropriétaires. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai imparti, le maire prendra un arrêté fixant les travaux de remise en état.
Quels autres facteurs peuvent conduire à un ravalement ?
Un ravalement de façade peut être décidé pour installer une isolation par l’extérieur.
Au lieu de simplement rafraîchir la façade de l’immeuble ou de la copropriété, il est décidé d’améliorer des performances énergétiques du bâtiment. Désormais, les bâtiments dont la façade est recouverte à plus de 50 % d’argile, de béton, de parpaings ou de métal doivent faire l’objet de travaux d’isolation thermique lors des grands travaux de rénovation de la façade. Cette obligation s’applique également aux maisons et aux appartements.
Pour ce type de projet, les travaux de ravalement sont votés à la majorité absolu au syndic.
Les travaux d’isolation par l’extérieur
Depuis le 1er janvier 2017, des travaux d’isolation thermique sont exigés dans le cadre de travaux de ravalement « importants » (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s’applique aux bâtiments dont les façades sont composées « à plus de 50% de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal. »
Toutefois, la circulaire précise notamment que des dérogations peuvent être accordées en cas de risque pour un bâtiment, de conflit avec la législation (droit de l’urbanisme, sites patrimoniaux importants, monuments significatifs), de risque de détérioration de la qualité architecturale d’une structure certifiée en raison d’une perte financière, et de non-rentabilité économique.
Comment doit-on payer un ravalement en copropriété ?
Pour pouvoir payer le ravalement d’un immeuble, il doit d’abord être voté par les copropriétaires. Chacun paie au prorata de sa part. La part est déterminée par la taille du bien ou sa surface de plancher, selon la façon dont elle est fixée dans votre copropriété .
Par exemple, si un propriétaire possède une part de 40% d’un immeuble et que tout le monde est d’accord pour dire que 10 000 € sont nécessaires pour nettoyer la façade, alors le copropriétaire devra contribuer à hauteur de 4 000 €.
Le syndic peut proposer un crédit pour financer les travaux
Dans certains cas, le propriétaire peut préférer payer en une seule fois.
Le syndicat peut demander un prêt à la banque , qui doit être choisie par l’assemblée générale de copropriété. La banque exigera alors la constitution d’une garantie qui lui donne la priorité sur tous les autres créanciers de l’immeuble, si nécessaire.
En principe, les restaurations de la façade et des toitures d’un bâtiment peuvent être financé par des prêts collectifs auprès des banques.
Existe-t-il des aides pour financer un ravalement de façade ?
Le ravalement de votre façade peut être en parti financé par des subventions. Pour plus d’informations, contactez l’office départemental ou un centre d’information sur le logement (ADIL).
La mairie peut aider les syndicats de copropriétaires à obtenir des subventions pour financer les travaux de restauration. Votre mairie ou peut-être votre région, par exemple, peuvent vous aider à accéder à des financements locaux ou régionaux pour vous permettre de réaliser des travaux de ravalement de façade, souvent coûteux. Il faut en discuter avec le syndic, qui lui est forcément au courant.
Le ravalement des éléments de la façade (fenêtres et balcon)
La remise en état de votre propriété peut inclure, sans s’y limiter, les tâches suivantes : fenêtres, stores, volets, balcons… Ces éléments peuvent être classés comme privés ou publics en fonction du règlement de copropriété. Pour connaître la répartition des charges, il faut consulter le règlement de copropriété :
- soit tout est commun et la répartition se fait de manière proportionnelle,
- soit ces aspects sont privés et le coût des travaux de construction concernant les façades « parties communes » est réparti de manière égale entre tous les copropriétaires, chaque copropriétaire étant facturé pour sa part.
A savoir : les votes de dépenses sont réalisés au cours d’une assemblée générale. L’assemblée est d’ailleurs le moyen de communiquer et de décider pour les copropriétaires. Le syndic se plie aux décisions de l’AG.
Qui désigne l’entreprise qui réalisera les travaux de ravalement ?
Il est essentiel de choisir le meilleur professionnel pour le ravalement de façade dans une copropriété car chaque type de réparation a ses propres critères.
Si le but de la tâche est de préserver la propreté et la conservation de l’immeuble, il s’agit de travaux d’entretien de base (approuvés à la majorité simple). En revanche, si les travaux de rénovation sont plus importants et comprennent l’isolation et/ou l’embellissement de la façade , les étapes de réalisation sont considérablement plus complexes, ce qui nécessite une plus grande attention lors du choix de l’entrepreneur !
Avant tout travail de restauration de façade, un maître d’œuvre compétent (architecte ou bureau d’études) doit réaliser une étude technique détaillée. Celle-ci comprendra, bien entendu, une liste complète des coûts et des modalités de paiement. Le coût des travaux de restauration ne sera pas encore entièrement déterminé. Cette étude technique est normalement réalisée au moins un an avant le début de toute activité de restauration. Le chef de projet présentera ses besoins. Ils comprendront un diagnostic, des entreprises de conseil pouvant réaliser les travaux et des devis. Cette personne sera choisie par la copropriété lors d’une assemblée générale.
Souvenez-vous que le maître d’œuvre pour le ravalement de façade dans une copropriété est l’un des aspects les plus importants à considérer. L’expérience antérieure et la réputation de ce chef de projet sont également des facteurs importants à prendre en compte, ainsi que sa disponibilité pour mener à bien toutes les phases du projet. Il est de votre responsabilité de vous assurer que vous ne faites pas d’erreur !
